全椒县景襄花园（锦襄苑）安置房前期物业管理项目（重新招标）合同备案

全椒县景襄花园（锦襄苑）安置房前期物业管理项目（重新招标）合同备案
***景襄花园（锦襄苑）安置房前期物业管理项目（重新招标）物业管理服务合同 第一节 总则 第一条 本合同当事人 委托方(以下简称甲方): ***住房和城乡建设局 法定代表人/委托代理人: 张胜荣 地址: ***政务服务中心*#楼 联系电话: 受托方(以下简称乙方): **章宝物业管理有限公司 法定代表人/委托代理人: 韩** 地址: ******东中街**号***室 资质等级: / 证书编号: / 联系电话: 根据《中华人民**国合同法》、《中华人民**国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定,在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方以公开招标方式(项目编号: czcg******-*** )选聘乙方对 ***景襄花园（锦襄苑）安置房前期物业管理项目（重新招标） 项目提供物业服务事宣，订立本合同。 第二条 物业基本状况 物业名称: 景襄花园（锦襄苑）安置房 物业类型: 住宅,商业 项目基本概况： ①***景襄花园（锦襄苑）总用地面积*****.**㎡，总建筑面积：******.**㎡；地上总建筑面积：******.**㎡（其中住宅面积：******.**㎡（住宅均为高层）、商业面积：****.*㎡、配电房***.** ㎡、门卫等建筑面积***.**㎡）；地下建筑面积 ：*****.**㎡（机动车库*****.**㎡、非机动车库****.**㎡）。建筑密度：**.*%，容积率：*.*，绿地率：**.*%，安置户数：****户；机动车停车位：****辆（地面停车位***辆、地下停车位***辆 ）、非机动车停车位****辆，具体数据及设备最终以政府相关部门审批为准。 ②翠微小区建筑面积约****㎡，共*栋，约**户；政府楼宿舍建筑面积约****㎡，共*栋，约**户；油厂宿舍建筑面积约****㎡，共*栋，约**户；财政局宿舍建筑面积约****㎡，共*栋，约**户；襄河镇宿舍建筑面积约*****㎡，共*栋，约***户；老**局宿舍建筑面积约****㎡，共*栋，约**户；糖酒公司宿舍建筑面积约****㎡，共*栋，约**户。具体数据及设备最终以政府相关部门审批为准。 第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务,承担相应责任,并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。 第二节 委托管理服务事项 第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、承重结构、 楼梯间、公共走廊通道、公共门厅。 第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。 第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。 第七条 共用绿地、花木,建筑小品等的养护与管理。 第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所。 第九条 公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集,清运. 第十条 交通与车辆停放秩序的管理。 本物业管理区域内的业主,物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆,停放人应与乙方签订专项合同。 第十一条 维护公共秩序,包括安全监控,巡视、门岗执勤。 前款约定的事项不含业主,使用人的人身与财产保险和财产保管责任,乙方与业主,使用人另行签订合同的除外。 第十二条 管理与物业相关的工程图纸,住用户档案与竣工验收资料。 第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。 第十四条 业主和物业使用人房屋白用部位,自用设施及设备的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方原则上应接受委托,但收费由当事双方协商。 第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重采取告知、规劝、制止向有关部门报告并申请强制执行等措施。 第十六条 其它委托事项: 物业专有部分的专有部位,专有设施设备损坏时,业主,物业使用人可以向乙方报修,也可以自行维修。经报修出乙方维修的,维修费用出业主、物业使用人承担。 第三节 委托管理期限 第十七条 委托管理期限为_三_年。自 **** 年 * 月 * 日起至 **** 年 *月_** 日止。 第四节 双方权利义务 第十八条 甲方权利义务 *、保证本物业管理区域内的附属设施设备符合法定的交付使用条件,并完善本物业管理区域内的其他配套设施和配套设备,包括物业的安全防范和消防设施标识系统,公共垃圾桶,垃圾中转站,垃圾房等； *、代表和维护业主,使用人的合法权益；经常听取业主,使用人的意见和建议,并及时将这些反馈给乙方；协调业主,使用人,乙方之间的关系；当业主使用人不按规定交纳物业服务费时,协助乙方催收； *、审定乙方拟定的物业管理方案,检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况； *、审批物业维修专项资余的使用预算,并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告；按照法定的保修期限、范围,承担物业的保修责任； *、在合同生效之日前向乙方提供物业管理用房(含其他附属用房),由乙方按下列第[*]项执行(物业服务用房应在项目首批交房**日前交付乙方)： [*]无偿使用、[*]租用。 *、按规定向物业所在地的人民政府物业行政主管或者人民政府提出成立业主大会的书面报告,并提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料； *、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动、房屋出租登记报备工作,并督促承租人到**机关进行流动人口登记、办理暂住证及完成物业管理各项管理目标； *、甲方应按相关规定支持提供乙方用于物业管理开办所需物品。 *、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题: (*)负责处理非乙方原因而产生的纠纷； (*)法律、法规规定的其他权利义务。 第十九条 乙方权利义务 *、根据有关法律法规及本合同的约定,制定物业管理方案,自主开展物业经营管理服务活动;在业主大会成立前,配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用,公共秩序和坏境卫生的维护等方面的规章制度； *、提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主,并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议,对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,提请有关部门处理； *、按本合同第十五条的约定,对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理;乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理,治安,环境维护,计划生育,流动人口管理等工作:对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的,乙方、业主,物业使用人不得阻挠。 *、可选聘专营公司承担本物业的保安,保洁,绿化等专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方； *、负责编制房屋及其附属建筑物,构筑物,设施,设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后出乙方组织实施； *、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关注意事项和禁止行为,订立书面约定,并负责监督;按养护计划和操作规程,对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查,发现不安全隐患或险情及时排除； *、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或改善配套项目,须与相邻业主协商同意并征得业主大**意后报有关部门批准方可实施; 不得擅自改变房屋共用部位的用途； *、本合同终止时,乙方必须向甲方移交出甲方提供的管理用房及物业管理全部档案资料； *、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案,并负责及时记载有关的变更情况； **、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督,不断完善管理服务,定期向甲方报告本合同履行情况；向业主或物业使用人收取物业服务费(物业服务资金),通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题。 第五节 物业管理服务要求 *、 服务要求 *）卫生保洁。主要包括但不限于：小区道路保洁、绿化带保洁、门卫室内外保洁、围墙及护栏保洁、大门斗保洁、花坛保洁、房屋外墙保洁、楼顶及活动室保洁、楼号牌保洁、车棚保洁、电动门及道闸保洁、宣传栏保洁、居民运动区域及运动设备保洁、临时检查保洁、雨污水检查井及管道清掏疏通、化粪池清掏，楼内天花板、门厅、走廊、楼梯、玻璃、消防栓、应急灯、电表间、弱电间、疏散标志及电器开关保洁，公共卫生间、电梯间、电梯房保洁，架空层保洁、地下车库保洁、二次供水泵房保洁、消防控制室保洁、配电房保洁、柴油发电机房、垃圾房保洁、清除楼内外牛皮癣等；负责公共区域环境消杀；负责垃圾的收集、运输、转运和处置，具体转运地点为已投入运营的最近的垃圾中转站或垃圾填埋场，相关费用由中标人承担。 *）秩序维护。主要包括但不限于：门岗 ** 小时值班、巡逻岗定时巡逻 * 小时/次（采用巡更棒督查）、监控岗 ** 小时值守、小区车辆出入登记及停放秩序管理、负责进、出门大件物品查验，消防设施设备检查与测试、消防安全防范、商业网点管理与监督等。 *）共用部位和设备设施维护。主要包括但不限于：围墙及护栏维修维护、电动门及道闸维修维护、门卫室门窗玻璃地面墙壁屋面及电器电线等维修维护、宣传栏维修维护，道路路侧石、雨水篦子、雨污水窨井井盖井圈等维修或更换、车棚维修维护、垃圾池维修维护、电梯系统维修维护、电梯年检、消防系统维修维护、电力系统维修维护、路灯维修维护、监控维修维护、二次供水维修维护柴油发电机组系统维修维护（含燃油费用）、避雷系统维修维护等。共用部位和共用设施设备人为损坏，由中标单位自行及时修复，满足正常使用功能并承担相关费用；非人为损坏，共用部位和共用设施设备的大中修按照《**省物业专项维修资金管理暂行办法》执行，***出台办法的，执行***标准。 *）绿化养护。①景襄花园（锦襄苑）安置小区为**小区，绿化工程尚未完工。在质保养护期内的绿化养护工作由绿化工程的施工单位负责，本项目中标人有配合养护的义务。在质保养护期完成后的绿化养护工作由中标人负责，主要包括：小区绿化带除草、修剪、施肥、治虫、抗旱、冬季防冻、补植、移栽等。中标人应在日常养护期完成后三日内与施工单位、招标人三方清点苗木数字，清点后发生死苗及损毁现象，补植费用由中标人负责，费用包含在中标价内。具体养护标准详见“交易文件绿化养护管理要求”。②翠微小区、政府楼宿舍、油厂宿舍、财政局宿舍、襄河镇宿舍、老**局宿舍、糖酒公司宿舍*个老旧小区绿化养护工作均由中标人负责，主要包括：小区绿化带除草、修剪、施肥、治虫、抗旱、冬季防冻、 补植、移栽等。费用包含在中标价内。具体养护标准详见“交易文件绿化养护管理要求”。 *）房屋管理。协助招标人做好房屋移接交、协助招标人安全检查、根据招标人要求做好安置居民等住户相关信息普查和统计工作、对安置居民等住户在房间外私拉乱接电线、违章搭建现象予以制止、报告和拆除；自行收取物业费、配合抄录水电读数等。 *）协助安全检查。主要包括：做好每日巡查并记录，发现打架斗殴、滋事等情况应第一时间制止并报告招标人及**机关，协助招标人及有关部门做好安全、治安等各项检查。每月安全专项检查，发现安全隐患第一时间制止并报告招标人并跟踪整改落实情况，形成月度报告提交招标人。 *）共用水电管理。对室外消防栓、门卫室、物业管理处等共用部位用水、清洁用水、绿化用水进行管理并承担水费（进场后当天现场抄录水表读数，作为缴费依据），对地下车库和物业用房、门卫室、道闸、电动门、照明（路灯、公共卫生间照明等）、供配电等进行管理并承担水电费（进场后当天现场抄录水、电表读数，作为缴费依据，对电梯、二次供水设施、景观照明等设施设备用电等进行管理并抄录电表读数，每月 * 日前报甲方。 *、工程跟进： *）给排水工程的跟踪； *）供配电设备工程的跟踪； *）弱电设备工程的跟踪； *）消防设施工程的跟踪； *）安防系统工程的跟踪； *）停车场管理系统工程的跟踪； *）土建工程的跟踪； *）空调工程的跟踪； *）通讯工程的跟踪； **）升降设备工程的跟踪； **）房屋主体工程的跟踪； **）其它共用设施工程的跟踪。 *、涉及物业管理的小区设计改善建议 *）项目房屋本体改善建议； *）项目设施改善建议； *）项目设备改善建议； *）项目配套改善建议。 *、业主入住等事项的管理与服务； *、物业共用部位的维修、养护和管理； *、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理； *、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； *、公共绿化的养护和管理； *、车辆停放管理； **、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； **、装饰装修管理服务； **、物业档案资料管理。 **、物业管理服务要求（***住宅小区五级服务标准） 一、综合管理、公共区域秩序维护、公共区域卫生清洁及公共区域绿化日常养护服务要求 服务级别 服务项目 序号 内容 服务标准 （一）综合管理服务标准 机构设置 * 管理处设置 （*）小区内设置管理处。 （*）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。 * 人员要求 （*）小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有*年以上的物业管理工作经历或有*年以上小区经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织小区的管理服务工作。 （*）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。 （*）安护负责人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，并能有效组织实施。 （*）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。 * 服务时间 周一至周日在小区管理处进行**小时业务接待并提供服务。 日常管理 与 服 务 * 工作计划 制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。 * 服务规范 服务规范应符合《***物业管理行业标准》要求。 * 管理制度 （*）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。 （*）制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。 * 制度公示 服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。 * 报修、投诉受理 （*）**小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到达现场处理（预约除外）。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。 （*）对业主或使用人的投诉在**小时内答复处理。 * 服务费收支 物业管理服务费收支每半年向业主公布一次，公共水电费分摊每两月向业主公布一次。 ** 满意度调查 每年二次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的**%，对测评结果分析并及时整改。 ** 特约、便民服务 能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务。 ** 小区业主活动 节假日有专题布置，每年组织二次以上的小区业主活动。 ** 档案管理 建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案 [包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。 ** 财务管理 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 ** 维修资金 建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。 ** 装修事项 告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。 ** 接管项目 承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。 ** 办公自动化 运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 ** 其他 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （二）公共区域秩序维护服务标准 人员要求 * 人员配备 安全护卫人员以中青年为主，**周岁以下的人员占总数的**%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。 * 技能训练 安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为***%。 * 技能水平 能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 * 服装仪容 上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。 * 器械配备 配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。 门岗 * 出入口值守 各出入口** 小时有人值守，其中主出入口双人值勤，*:**-**:**立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 * 进出人员管理 外来探亲访友人员进入小区，通过对讲系统联系住户，并指引客人到达访客楼前。 * 车辆疏导 （*）对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。 （*）对大件物品搬出进行登记。 巡逻岗 * 巡逻要求 （*）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每*小时巡查一次，晚间*人*组并排巡逻，规范整齐。 （*）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）应设巡更点，有巡更记录。在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟。并对楼内通道夜间巡查每天不少于一次，发现问题及时处理。 （*）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。 ** 应急处理 （*）接到火警、警情后，高层五分钟，其他三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （*）在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层五分钟，其他三分钟内赶到现场，采取相应措施。 监控岗 ** 技防设施 （*）小区的监控中心**小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。 （*）技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。 ** 应急处理 （*）监控中心接到报警信号，安护人员五分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问。 （*）小区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。 专项 车辆管理 ** 露天车位 （*）有人员**小时巡视和引导停车。 （*）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 ** 收费车库（棚） **小时有专职人员管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 （三）公共区域清洁卫生服务标准 楼内公共 区域 * 生活垃圾收集 （*）按物业管理需要设置垃圾收集点，每天早晚定时清理各一次。 （*）装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每*天清理一次，并有专人负责。 * 通道及楼梯台阶 （*）地面每天清扫一次，并拖洗保洁一次。 （*）楼梯间墙面每月除尘一次。 （*）大堂、门厅的**石、花岗石地面每月保养一次。保证**石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。 （*）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。 * 楼梯扶手、栏杆、窗台、开关 每天擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。 * 门、窗等玻璃 每周擦抹一次，保持洁净、无灰尘。 * 天花板、公共灯具 每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。 * 电梯及电梯厅 （*）每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。 （*）每月对电梯门壁打蜡上光一次。 （*）轿箱顶部每周清洁一次。 * 消火栓、指示牌、信报箱 隔天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。 楼外公共 区域 * 道路地面 每天清扫保洁二次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无尘灰、无杂物、无积水。 * 绿地、明沟 每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过一小时。 ** 垃圾箱（桶）、果皮箱 每天清理一次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。 ** 消灭鼠害蚊蝇 每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（*月、*月、*月、*月、*月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。 ** 公共灯具、宣传栏 每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，*米以上部分每半月擦抹、除尘一次。 ** 设施设备用房 每天清扫一次。 ** 雕塑、亭、廊、山石等小品 每月对雕塑擦洗一次，每月对亭、廊、山石等小品清洁一次，每年对雕塑刷白或刷油漆一次。 ** 休闲、娱乐、健身设施 每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒*次。及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。 ** 停车场或共用车库（棚） 每天清扫一次；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。 ** 人工湖、喷水池 每周三次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 （四）公共区域绿化日常养护服务标准 草坪 * 保存率 保存率**%以上，生长茂盛。 * 修剪 及时对草坪整治修剪，高度控制在*cm 以下。 * 清杂草 及时除掉杂草，每年除杂草**次以上。 * 灌、排水 保持有效供水，无积水。 * 施肥 按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，适时适量施有机肥*遍。 * 病虫害防治 做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。 * 其它 草坪生长良好，发现斑秃及时补植。 树木 * 保存率 保存率**%以上，生长茂盛。 * 修剪 乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年三遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。 ** 清杂草 及时除杂草，杂草留存不超过三天。 ** 施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复**二遍，满足植物生长需要。 ** 病虫害防治 预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。 ** 其它 乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木正常开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。 说明： *、急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等。 *、小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的日常养护工作。 *、标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修。 *、车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用不包含在物业综合服务费中，应在物业公司收取的停车管理服务费中开支。 *、保存率＝现植物存活率÷物业企业接管该项目时的植物存活率。 *、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。 *、因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。 *、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定，并在喷药前提前两天发安民告示。 二、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准 服务 级别 服务 项目 序号 内容 服务标准 三类 公共 部位 * 房屋结构 每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。 * 门窗 每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 * 屋顶 每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查*次）。 * 道路、路面、侧石、窨井盖 每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。 * 屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池 每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。预计台风到来前，应及时检查。 * 地面排水沟与围墙 每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。 * 楼梯间、公用走廊的室内墙地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。 * 凉亭、 雕塑、景观小品 每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 * 休闲椅、室外健身设施 每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。 ** 安全标志 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。 服务 项目 服务标准 电梯 （*）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员*分钟之内到场应急处理，专业人员**分钟之内到场进行救助。 （*）每天应进行检查，检查记录存档。 （*）保证电梯**小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。 （*） 设置紧急呼救装置的，应保证**小时完好，发生故障时应确保三方通话。 （*）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。 （*）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。 （*）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。 （*）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。 （*）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。 服务项目 服务标准 排水系统 （*）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。 （*）污水处理系统每年全面保养一次。 服务项目 服务级别 服务标准 备注 供水系统 三类 （*）总体供水设施每月检查一次。 （*）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。 （*）水泵和饮用水水池（箱）：水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。 （*）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。 （*）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。 供水系统成本构成： *、普通水泵： （*）供水设备保养。 （*）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。 *、变频水泵： （*）供水设备保养。 （*）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。 服务项目 服务等级 服务标准 公共照明系统 三类 （*）楼道灯、道路灯完好率为**%左右（主干道亮灯率***％）。 （*）景观灯、节日彩灯完好率为**%左右。 （*）室内、室外公共电气柜每周巡查一次。 （*）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。 服务项目 服务等级 服务标准 消防系统 三类 （*）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。 （*）灭火器每年检查一次。 （*）消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。 （*）每年对消防知识进行二次宣传。 服务项目 服务等级 服务标准 智能化 系 统 三类 （*）弱电系统配置完善（至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的五项及五项以上系统）。 （*）系统每月检查一次，发现问题及时维修。 服务项目 服务标准 避雷系统 避雷装置保证其性能符合国家标准。 说明： *、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。 *、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。 第六节 物业管理服务费用 第二十一条 物业管理服务费 *、按***公共**交易中心发给乙方的成交中标通知书(项目编号: czcg******-*** )，三年合同总价为人民币大写: 伍佰伍拾柒万肆仟叁佰零捌元伍角肆分，小写: *******.**元/三年。具体详见附件：乙方的分项报价清单。 其中： ***景襄花园（锦襄苑）安置房： （*）本项目开办费为人民币伍万元整（￥：*****元）。 （*）由物业管理公司按年向小区住户收取物业服务费和公共能耗费：物业企业按照高层住宅*.**元/月？平方米（以后每年按*.**元/月？平方米递增收取）、商业用房*.**元/月？平方米（以后每年按*.**元/月？平方米递增收取）向小区住户收取物业服务费；高层公共能耗费按照*.*元/月？平方米收取，商业公共能耗费按照*.*元/月？平方米收取。 （*）政府补贴：政府补贴为中标价与向住户收取的物业费之间的差价。具体是：高层住宅用房：*.**元/月·平方米、商业用房无须补贴。空置房的物业管理费按照住宅和商业政府补贴的百分之五十进行补贴。根据《关于全*安置房小区物业费问题的请示》建字（****）**号文件要求：政府第一年支持选聘物业公司工作，按实际面积差额部分进行补贴（按中标价）。物业公司从第*年开始采取循序渐进的方式增收物业费，每年向住户增收*.**元物业费，政府每年减少相应的物业费补贴，政府逐步减少安置房费用的支出。同时物业公司若服务不达标，责令退场,并按《**省物业管理条例》进行处罚。 政府补贴按季度支付。按季度不定期考核等级支付费用，具体划分等级如下：优秀五星（**分-***分，含**分）、良好四星（**分-**分，含**分）、合格三星（**分-**分，含**分）、二星（**分-**分，含**）、一星（**分以下的）。考评为四星及以上的全额支付，三星的付**%，三星以下的不予支付。特别说明:如果物业管理公司经考核四个季度（一年）均不合格,招标人有权终止合同, 乙方无条件退出。 *、翠微小区、政府楼宿舍、油厂宿舍、财政局宿舍、襄河镇宿舍、老**局宿舍、糖酒公司宿舍）*个老旧小区物业管理服务费按单价*.**元/月？㎡计取（以后每年按*.**元/月？平方米递增收取），此项物业服务费用包含公共设施能耗费用等，收取形式为包干制，由中标单位自行向住户收取，无政府补贴。 *、本物业服务费(物业服务资金)按年度进行交纳,业主应在缴费前**日履行交纳义务。物业服务费也可预收,但预收期限不得超过**个月。按年度缴纳物业服务费的业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的,从逾期之日起按每日千分之二收取滞纳金。 *、业主出租其拥有的物业,其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳,业主与承租人另有约定的,从其约定,但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。 *、业主转让物业时,须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费。甲方安排代收的业主已交纳的物业费,垃圾清运费,装修押金等费用,应于合同签署后及时以银行转账方式支付给乙方；同时与业主签订的前期物业管理协议、临时管理规约,已收房业主信息缴费台账等资料也要及时进行移交。 *、物业服务期间,乙方按下述第[*]种收费形式确定物业服务费。 [*]包干制 由业主向乙方支付本合同约定的物业服务费用,盈余或者亏损均由乙方享有或者承担 [*]酬金制 (四)自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费,由甲方承担;自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费,出物业买受人承担。 纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未按时交付给物业买受人的物业,出甲方依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任.业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。 第二十二条停车场停车收费 *、停车服务费收费标准按价格部门规定执行. *、场地使用费:在物业管理区域内公共场地停放车辆收取场地使用费的,由物业管理公司在管理区域公示后实施:属于甲方所有或业主私人所有用以出租的车位场地使用费收费标准,由车位所有者与承租人另行约定(不得违反***指导价的规定)。 **、消防、抢险、救护,环卫、邮递、执法等特种车辆在执行公务时免收停车服务费;业主搬家车辆,临时送货车辆不得收取停车服务费。 *、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议,明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度,做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)等服务,并对停车场所及设施设备进行维修养护,保障正常使用等工作。 *、本物业管理区域内按规划配建的停车场,由乙方进行管理和维护:乙方应当按照有关规范设置相关标识,并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作。 第二十三条 乙方受业主,物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修,养护及其它特约服务的费用,由当事人自行约定。 第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下:对小区内所有收费项目、收费标准等按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价:依法须经批准的服务项目经相关部门批准后开展经营。 第二十五条 房屋的共用部位、共用设施,设备,公共场地的维修,养护费用:本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用,由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支,其大修、中修,更新、改造费用,在本物业维修专项资金中列支。共用的设备运行的能耗,设独立计量表核算,据实际用量合理分摊计收费用。 第二十六条 经甲方同意,物业管理主管部门将本物业当年度需用维修专项资金移交给乙方代管的,乙方应当定期接受甲方的检查与监督。 第二十七条 乙方发生变换时,代管的维修专项资金帐目经甲方审核无误后,应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章起十日内送当地物业管理主管部门和甲方备案。 第七节 违约责任 第二十八条 乙方违反本合同的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,并达到合同约定;逾期未整改的,甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。 在物业服务过程中发生下列事由,乙方不承担责任: (一)因不可抗力导致物业服务中断的; (二)因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、物业使用人,暂时停水,停电、停止附属设施设备使用等造成损失的; (三)因非乙方责任出现供水,供电,供气、通讯,有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的； (四)因甲方或业主、物业使用人未及时交纳供水,供电,供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的; (五)业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内规章制度的行为,虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后,仍未解决,其行为对其他业主,物业使用人产生妨碍和影响的； (六)物业管理区域内发生刑事,治安案件 或第三人行为造成的损害,但一方有过错的除外: (七)甲方自己的行为造成损害的。 (八)乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的。 第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定,擅自提高收费标准的,造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。 第三十条 甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的,对超过部分还应给予赔偿。 第三十一条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲乙双方向开发建设单位索赔。因乙方直接原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因,以相关主管部门的鉴定为准。 第三十二条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。 第三十三条 因违约而需解除本合同的,提出解除合同的一方应及时通知对方,合同自书面通知到达对方时即行解除,并在二十日内办理交接.如有异议,可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。 第八节 附则 第三十四条 自本合同生效之日起**天内,根据甲方委托管理事项,办理完交接验收手续。甲方将物业交付业主**日前,应**乙方对物业共有部分及其相应档案进行查验,并按规定向乙方移交物业服务所必需的相关资料。 甲、乙双方办理物业查验、移交手续,对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。 第三十五条 为维护公众,业主,使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电,火灾、水管破裂,救助人命、协助**机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损失的,当事双方按有关法律规定处理。 第三十六条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。 第三十七条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民**国有关法律、法规和规章执行。 第三十八条 本合同共 页,一式陆份,甲方贰份,乙方肆份并负责向行政主管部门备案。 第三十九条 本合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标,并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。 第四十条 本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成的,双方同意按下列第 [二]方式解决: [一]提交所在地仲裁委员会仲裁; [ニ]依法向***人法院起诉。 第四十一条 本合同期满自然终止,双方如续订合同,应在本合同期满三个月前向对方提出书面意见。 第四十二条 本合同自 ****年 *月 * 日起生效。 补充合同条款：（说明：由招标人根据项目具体情况填写。） 甲方（签章）： 乙方（签章）： 法定代表人： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日